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  • 2017年成都地区房屋买卖合同纠纷案件中违约责任的具体裁判指引

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    类型:房产业务 作者:陈晓辉律师 浏览浏览:387 发布时间:18-05-21 00:00:00
    【摘要】本文旨在分析2017年成都地区房屋买卖合同纠纷案件中违约责任的具体裁判指引,通过裁判文书网具体案例裁判规则指引的提炼和成都当地发布的司法审判文件为角度展开对房屋买卖合同纠纷案件违约责任裁判指引的归纳总结。
    一、相关法律依据
    1.《合同法》
    2.《担保法》
    3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
    4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
    5.《城市房地产开发经营管理条例》
    6.《不动产登记条例》
    7.成都市中级人民法院《二〇一七年全市法院民商事审判工作会会议纪要》
    8.成都市中级人民法院关于印发《商品房买卖合同案件的审理指南(试行)》的通知[成中法发(2017)129号]
    二、裁判指引规则
    以下案例源自裁判文书网:
    在房屋买卖合同纠纷中,关于违约责任纠纷的形式和认定有如下几种:
    (一)承担违约责任
    争议焦点一:合同约定逾期办证违约责任条款中的“商品房交付之日”是合同约定的交房截止时间还是房屋交付时间?
    [(2017)川01民终266号]本院认为“商品房交付之日”应当指房屋实际交付时间。需要从合同整体来考察不同条款的约定目的从而探寻合同真意。
    1、在交房相关条款中约定的交房截止时间为一个不变时间点即2014年12月31日。该条款的目的是为了约束开发商按期向购房者交付符合约定条件的房屋,当发生逾期交房时,开发商将承担相应的违约责任。
    2、在办理房屋产权证书相关条款中约定的是一个可变时间点,即商品房交付之日,这个时间点在商品房交付之前均为不确定时间,只有等待商品房交付后,才能确定为一个具体时间,且这个时间点与约定的2014年12月31日并无必然联系,可前可后。何以如此约定,实质是因为办理房屋产权证书的一个重要前提是房屋已经交付给买受人,而房屋能够交付给买受人就代表着房屋已经竣工验收完成并取得各种证明、报告、报表等文件,代表着这是一个具备办理房屋产权证书基础条件的房屋。只有在房屋产权证书基础条件成就以后,才存在起算365日的办证时间的问题。换言之,当开发商工程进度较快,提前在约定截止交房时间前就将房屋交付给买受人时,开发商的办证起算时间当然也随之提前;当开发商工程进度较慢,在约定截止交房时间之后才将房屋交付给买受人时,其办证起算时间也应当随之延后。
    3、从违约责任承担角度考量,当开发商逾期交房从而导致办证起算时间推后时,房屋买受人可以通过向开发商主张按照约定赔偿逾期交房违约金以弥补损失,因此也不存在开发商的违约行为反而获得利益的可能,保证了合同的科学性。
    争议焦点二:违约方是否要造成守约方损失才能承担违约金?
    [(2017)川01民终266号]本院认为,承担违约金与赔偿损失是承担责任的不同方式,违约金具有惩罚和弥补损失的双重功能,不以违约方的违约是否造成守约方的实际损失来评判,实际损失的大小只是调整违约金的参考标准。
    争议焦点三:既承担逾期办理分户产权的违约金又承担逾期办理楼栋权属证明的违约金,是否重复承担两次违约责任?
    [(2017)川01民终696号、(2016)川01民终11788号]案涉合同在“产权登记”中分别约定了取得楼栋权属证明和房屋所有权证书的办理期限,并对因桂溪房地产公司的责任导致逾期办理的情形分别约定了违约责任。且逾期办理楼栋权属证明并不当然导致逾期办理房屋所有权证书,该两项违约责任并非是同一违约行为所产生的违约后果,故不存在违约金重复计算的情形,一审判决分别予以判定正确,本院予以维持。
    争议焦点四:公司是否需要同时承担逾期办理房屋所有权证书违约金和国土证违约金?
    [(2017)川01民终792号、(2017)川01民终825号]有约定按约定:
    1、本院认为,藏鑫公司未能在合同约定期限内协助杨永根、赵碧华办理案涉房屋所有权证,应承担相应的违约责任即支付违约金。藏鑫公司认为因政策调整藏鑫公司不应承担违约金,对此,本院认为,成都市新都区于2016年10月25日实行不动产统一登记制度,而在此前,藏鑫公司已经逾期协助办理房屋所有权证,因此,藏鑫公司未履行协助义务并非政策原因造成,故藏鑫公司的该主张,本院依法不予支持。
    2、双方当事人均认可并未约定逾期协助办理国土证应承担违约金的违约责任,因此,杨永根、赵碧华要求藏鑫公司承担逾期协助办理国土证违约金的主张,因无事实依据,本院依法不予支持。
    争议焦点五:违约金过高是否需要调整?房屋溢价损失是否可以作为实际损失认定?
    [(2017)川01民终5304号]虽张莉、漆丹旭主张违约金过高应当予以调减,但结合双方签订合同后成都区域房价逐渐持续上涨,张莉、漆丹旭的违约行为增加了杨敏另行购房的实际成本及机会成本等情况,且张莉、漆丹旭的行为确实有违诚实信用原则,应当给予否定性评价,故杨敏所主张的违约金数额符合合同约定并未过高,一审认定张莉、漆丹旭应当按房屋成交价的10%即125620元支付杨敏违约金并无不当,本院予以支持。
    (二)不承担违约责任
    1、政策原因。[(2017)川01民终5703号、(2017)川01民终4113号](部分不承担)
    由于房屋所有权和国有土地使用权证两证合一政策的出台,天府新区不动产登记中心于2016年8月19日正式办理不动产权证,之后只能进行不动产统一登记,凯源公司自此已经无法为温晓芸等人办理房屋所有权证书,凯源公司在2016年8月20日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。凯源公司逾期办理房屋所有权证所产生的违约金应计算至2016年8月19日止。
    (完全不承担—逾期办理房屋所有权证书)按照双方合同约定,环福公司应于2016年7月4日前协助夏翔办理完毕房屋所有权证书,故违约金的计算时间应自2016年7月5日起算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台,成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书,只能进行不动产统一登记,在该时间之后环福公司已经无法为夏翔办理房屋所有权证书,故环福公司在2016年10月30日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。
    2、证据证明力不足[(2017)川01民终6263号]
    (完全不承担)邓家荣二人虽称其于2011年12月26日收房当日,已按《收房通知书》要求向保利公司递交了办理房产证所需全部资料,并就此提交了《收房通知书》、《金香槟产权办理投诉情况说明》、《关于〈消费争议协助查询函〉的回函》以及《提供办理房屋产权有关政策的函》等证据材料,但《收房通知书》的通知对象并非邓家荣二人,与本案缺乏关联,而《金香槟产权办理投诉情况说明》显示,其二人于2013年12月30日向保利公司提交了诚信保证书、户口本、结婚证复印件等资料,再根据上述《关于〈消费争议协助查询函〉的回函》以及《提供办理房屋产权有关政策的函》载明内容,上述诚信保证书等资料确属办理商品房产权登记所需材料,证明邓家荣二人缴齐办证资料的时间应为2013年12月30日,而非其主张的2011年12月26日。
    后邓家荣二人又于2014年8月4日向保利公司出具办理房屋产权登记手续的委托书,该公司并于当日履行了代办证义务,该时间亦为房屋登记至邓家荣二人名下的时间,并未超过协议约定的房屋产权办理时间。本案证据不能足以证明保利公司存在逾期办理案涉房屋产权证的违约事实,故邓家荣二人主张保利公司应支付相应违约金的请求不能成立,本院不予支持。
    3、合同附生效条件未生效。[(2017)川01民终6765号]
    陈希主张该合同系附条件生效合同,并未生效。因此,应从形式、内容两方面对上述合同进行考查。从形式看,双方签订的《房产买卖合同》主文系格式合同,房屋基本情况、价款、违约责任、中介费承担等均以“填空”方式载明。但在补充条款部分,以手写方式专门就“诚意金”及“诚意金”转化为定金条件等事项予以了详细记载。
    上述记载系双方真实意思表示,应视为双方就房产买卖相关事宜的特别约定。从内容看,双方确未就合同生效做直接约定。但上述补充条款中有相关20万元“诚意金”交由中介托管、待甲方具备法律效力的公证书产权人全部签字后转为定金等明确记载。也即,双方在签订合同时,约定的马滔交由中介托管的20万元并非定金。
    根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”的规定,定金系双方合同所约定权利义务的担保,具有从属性。
    而本案中,双方就“诚意金”转化为定金进行了特别约定,且马滔系将相关诚意金交由中介托管,而非交由陈希的事实,足以证明即便马滔在与陈希签订相关房屋买卖合同时不知晓陈希所主张的,未与原买受人结清相关事宜的情况,但对涉及本次交易风险的相关共有人是否知情、同意等涉及合同效力的问题知晓,并与陈希就相关问题进行了专门约定。
    根据定金法律性质、双方就“诚意金”转化为定金进行专门约定及马滔将“诚意金”交由中介方托管而非交由陈希的事实,应认定双方签订的《房产买卖合同》中相关补充条款系对合同生效条件的约定。因双方约定的条件未成就,根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。”的规定,双方签订的《房产买卖合同》虽已依法成立,但未生效。
    4、商品房买卖合同未成立[(2017)川01民终11201号]
    2013年12月14日的《商品房订购协议》为预约合同而非本约合同,不能据此认定郑跃刚和绿地集团成立了房屋买卖合同关系。因郑跃刚和绿地集团之间并未成立商品房买卖合同关系,故本院对郑跃刚关于解除双方之间房屋买卖合同的主张不予支持。郑跃刚关于绿地集团返还其购房款及利息、按照已付房款数额赔偿损失及双倍返还定金的主张,均以房屋买卖合同关系的成立和解除为前提,故本院亦均不予支持。
    除了以上案例的实践分析总结外,成都市中级人民法院《二〇一七年全市法院民商事审判工作会会议纪要》、《成都市中级人民法院关于印发<商品房买卖合同案件的审理指南(试行)>的通知》对房屋买卖合同违约责任的裁判指引也做了相应的裁判总结,具体如下:
    51、交易房屋不具备交付或者办证条件下,买受人可否主张逾期交付或者逾期办证的违约金?
    房屋买卖合同在事实上已经不具备继续履行的情况下,买受人请求出卖人承担逾期交房或者逾期办证违约金的,不予支持。此时,人民法院应当行使释明权,告知当事人可以变更诉讼请求。
    房屋买卖合同暂不具备交付或者办证等继续履行条件,买受人请求出卖人承担逾期交房或者逾期办证等继续履行违约金的,可予支持。如果该合同因无法履行而最终被解除的,人民法院在确定出卖人所应承担的合同解除违约责任时,应当考虑出卖人先前已经承担违约责任的情况。
    52、如何把握对逾期交房和逾期办证违约金的调整原则?
    当事人以合同约定的违约金过高或者过低为由请求人民法院予以调整的,人民法院应当坚持违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的基本原则,综合违约方的违约情况、守约方的实际损失、商品房买卖合同履行情况等因素综合予以确定。但对于同一小区同一违约行为所应承担的违约责任,原则上应当采取同一标准确定,但合同另有约定的除外。
    对于逾期交房违约金标准,合同约定标准为已付购房款日万分之三(含)以内的,出卖人请求调低的,原则上不予准许;买受人以合同约定的逾期交房违约金低于同期、同地段、同类型房屋租金标准为由要求调高的,可予准许。
    出卖人以商品房买卖合同约定的逾期办理权属证书的违约金标准过高为由请求调整的,如买受人实际损失无法确定,合同约定标准为已付购房款日万分之一(含)以内的,原则上不宜认定为约定过高。
    53、逾期办证违约金的诉讼时效从何时起算?
    买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。
    54、因出卖人原因导致合同解除,买受人请求出卖人赔偿房屋涨价损失的,人民法院应否支持?
    在房屋价格上涨的情形下,因出卖人违约导致合同解除,买受人请求出卖人赔偿房屋涨价损失的,应予支持。
    (文/彭骏)




    【律师简介】

    ? ? ?陈晓辉律师,女,1981年生,现为北京京师(成都)律师事务所专职执业律师,特别擅长办理:

    ? ? 1、公司业务:公司设立、合并、分立业务,股权转让、增资、减资业务,公司清算、解散、争议解决等法律事务;

    ? ? 2、房产业务:审查商品房买卖合同、办理商品房买卖纠纷、起草、审查、修改二手房买卖合同,办理二手房买卖纠纷、租赁纠纷等法律事务;

    ? ? 3、保险业务:审查保险合同、设计保险规划、保险理赔诉讼等法律事务。

    ? ? ?另,代理过多起重大、疑难、复杂民商事诉讼案件,具有丰富的办案经验,取得当事人的广泛好评。

    执业理念:为当事人创造价值

    擅长领域:公司、房产、保险等法律事务

    电话/微信:15928519162 ? ?qq:22891644

    律所地址:成都市高新区府城大道西段399号天府新谷10号楼6层。